Науковий вісник України | Наукові статті та публікації

Є. О. Бублик,
Інститут економіки та прогнозування НАН України, м. Київ

У статті проведено аналіз можливостей забезпечення вітчизняного ринку іпотечного кредитування довгостроковими відносно дешевими фінансовими ресурсами. Запропоновано для вирішення даного завдання залучити вільні кошти населення. Представлено механізм залучення на ринок коштів населення за допомогою використання такого інструменту, як житлово-контрактні заощадження.

In the article have been proved comparative analysis of possibilities to supply Ukrainian national mortgage market with long-term and chip financial resources. According to the analysis there have been made proposals for the decision of this task by attracting citizen’s economies. There have been presented the mechanism of supplying the market by these facilities using such instrument as housing-contract savings.

Ключові слова: кредит, іпотека, іпотечне кредитування, ринок іпотечного кредитування, фінансові ресурси, фінансові інструменти ринку іпотечного кредитування, нерухомість, житлово-контрактні заощадження.

Протягом 2002-2008 років в Україні стрімко зростали обсяги виданих банками іпотечних кредитів - у середньому на 61,79 % за місяць. Станом на 1 жовтня 2008 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становить 80,1 млрд гривень [1]. Користувачами цих кредитів у більшості випадків виступало населення, яке отримувало їх на купівлю житла, на ремонт і споживчі потреби. Поступово покращувались умови надання кредитів, знижувалися відсоткові ставки. Іпотечне кредитування стимулювало розвиток будівельної галузі.

Водночас безсистемний та екстенсивний характер розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні не забезпечує потреб більшості населення в придбанні житла. Значна частина виданих кредитів не доходить ні до реального сектора, ні до кінцевих споживачів, припадаючи на спекулятивне інвестування в нерухомість. Кредити продовжують залишатися досить дорогими. Недоліки юридичного характеру підвищували ризиковість іпотеки. Проте найбільшою проблемою є вразливість ринку через відсутність достатніх обсягів довгострокових, відносно дешевих, фінансових ресурсів.

До цього часу дослідженням ринку іпотечного кредитування займалися такі українські науковці, як О. Т. Євтух, С. І. Кручок, Н. П. Погорєльцева, В. І. Савич та ін. Питання забезпечення ринку іпотеки фінансовими ресурсами в умовах його розвитку та загального економічного піднесення розглядали у своїх працях О. Л. Гринько та К. В. Паливода.

Проте давно існуючій потребі у запровадженні фінансового інструмента, який в умовах вразливості фінансового ринку допоміг би забезпечити притік значних обсягів коштів населення на ринок іпотечного кредитування України, не приділялося достатньої уваги. Розробка на основі такого інструмента механізму забезпечення вітчизняного іпотечного ринку довгостроковими, відносно дешевими, фінансовими ресурсами дала б можливість вирішити основні проблеми даного ринку, підвищити його надійність і збільшити доступність житла для населення.

Особливо гостро дана потреба позначилася останнім часом - через кризу міжбанківського кредитування та довіри населення до банківсько-фінансової системи банки практично припинили надання іпотечних кредитів. За цих умов питання створення механізму залучення значних обсягів довгострокових фінансових ресурсів з внутрішнього ринку на ринок іпотечного кредитування набуває все більш важливого соціально-економічного значення.

У зв’язку з цим у роботі поставлено завдання на основі аналізу тенденцій на вітчизняному іпотечному ринку та зарубіжного досвіду обґрунтувати перспективність фінансування іпотечних кредитів за рахунок коштів населення. Запропоновано механізм, використання якого допоможе мобілізувати заощадження населення та спрямувати їх на вітчизняний іпотечний ринок, забезпечивши його довгостроковими відносно дешевими фінансовими ресурсами.

За період з 1 січня 2002 р. до 1 липня 2008 р. обсяг заборгованості за іпотечними кредитами в Україні зріс з 1,44 млрд грн до 69,4 млрд грн. У 2008 році стало помітне скорочення темпів приросту загального іпотечного портфеля банків. Якщо в першому кварталі вітчизняні банки видали населенню кредити на суму 7,9 млрд грн, то у другому кварталі було видано на 45 % менше - лише 4,3 млрд грн. У III кварталі 2008 року ситуація стала дещо іншою. Темпи приросту загального іпотечного портфеля банків у III кварталі 2008 року становили 15,3 %, тобто порівняно з попереднім періодом збільшилися на 7,7 %, але порівняно з аналогічним періодом 2007 року - зменшилися майже в 1,5 раза [1].

Основними причинами скорочення темпів приросту іпотечного портфеля банків потрібно вважати дефіцит фінансових ресурсів, причому як гривневих, так і валютних.

Проте за даними УШАН, станом на середину 2008 р. іноземні запозичення українських банків становлять лише 23 % від сукупних банківських зобов’язань. При цьому лише менше 40 % цих позик є короткостроковими [2]. Але саме через це банки втратили можливості дешевого рефінансування старих запозичень і залучення нових та відповідно стабільних джерел надходження іноземної валюти в достатніх обсягах.

Скорочення гривневих ресурсів було викликане посиленням напруження на фінансовому ринку України, зумовлене негативними тенденціями в розвитку світової економіки та штучно спровокованим посиленням недовіри до фінансового стану окремих банків (що негативно позначилося на довірі громадян до банківської системи в цілому). Зазначене зумовило відтік коштів з депозитних рахунків клієнтів.

Так, депозити фізичних осіб упродовж жовтня зменшилися на 4,1 % до 196,0 млрд грн. Загальний обсяг депозитів у жовтні зменшився на 2,7 % (з початку року збільшився на 18,1 %) до 330,9 млрд грн. Вилучені з депозитів кошти значною мірою акумулювалися в готівковій формі. Обсяг готівки поза банками у жовтні збільшився на 9,5 % до 146,3 млрд грн (при збільшенні з початку року на 31,6 % [1].

Кризові явища на фінансовому ринку зумовили різке скорочення попиту на нерухомість. Протягом року інвестиції в будівельну галузь скоротилися більше, ніж у 2 рази. На вторинному ринку нерухомості спостерігається повільна стагнація, яка, за прогнозами, може тривати до другого кварталу 2009 року. Можливе навіть обвальне зниження цін на нерухомість. У результаті постраждають і банки, що видавали іпотечні кредити.

Відсоткові ставки по іпотечних кредитах в Україні залишаються досить високими, що зумовлено дорогими фінансовими ресурсами, насамперед депозитами, які використовуються для надання іпотечних кредитів, та їх нестачею, через що комерційні банки спеціально підняли відсоткові ставки, штучно скоротивши притік потенційних позичальників.

На сьогодні розвинений ринок іпотечного кредитування - це необхідна передумова успішного розвитку економіки країни та підвищення благоустрою її населення. Розвиток іпотечного кредитування в Україні дозволить привести в дію механізм довгострокового кредитування вітчизняної економіки внаслідок залучення грошових ресурсів населення та підприємств з внутрішнього ринку під високонадійну заставу нерухомості. Лише можливість інвестицій у власне житло допоможе подолати ефект заощадливості.

Одним із шляхів подолання таких проблем, як нестача довгострокових фінансових ресурсів, складність процедури повернення, стягнення та зниження відсоткових ставок по кредитах, які заважають розвитку ринку іпотеки, є розробка фінансових інструментів, які дозволять забезпечити вітчизняну іпотеку довгостроковими фінансовими ресурсами з внутрішнього ринку, переважно за рахунок заощаджень населення.

У багатьох країнах світу ще з періоду становлення в них ринку іпотечного кредитування набула успішного розвитку практика контрактно-ощадної схеми іпотечного кредитування. Як правило, така схема починає використовуватися при ще не сформованому ринку іпотечного кредитування, оскільки вона організаційно досить проста і не вимагає великого законодавчого та інфраструктурного забезпечення. І разом з тим завдяки своїй автономності, не залежить від зміни ситуації на фінансовому ринку, а тому виявляється досить стабільною, що в межах досліджуваної проблеми вважається визначальним.

Необхідно зазначити, що в умовах нерозвиненого фінансового ринку одним із шляхів підвищення стабільності іпотечного ринку є підвищення його автономності, що дозволить запобігти можливому негативному впливу з боку капіталу або нормативних санкцій іноземних фінансових ринків.

Для досягнення цієї мети найбільше повною мірою підходить однорівнева модель іпотечного ринку закритого типу або, як її називають, модель збалансованої автономії. У межах цієї моделі діють іпотечні банки та спеціальні ощадні фінансові установи (ощадкаси, будощадкаси). Формування кредитних ресурсів здійснюється за рахунок заощаджень вкладників, які бажають отримати в майбутньому кредит на придбання житла.

Дана модель не використовує ресурси з відкритого фінансового ринку. Завдяки такій автономності вона є фінансово більш стабільною, оскільки практично не залежить від стану фінансово-кредитного ринку і від коливання ціни на позичковий капітал. Це одна з головних її переваг.

Історично розвиток зарубіжних ринків іпотечного кредитування відбувався і відбувається від простого і надійного до складного, багатофункціонального і більш рентабельного стану, тобто від організації простих схем кредитування на первинних ринках іпотеки, відокремлених від національного фінансового ринку, з використанням як фінансових інструментів заощаджень населення, до запровадження іпотечних цінних паперів і появи вторинних ринків іпотечного кредитування, через які вони виходять на відкритий ринок інвестиційного капіталу національного та міжнародного масштабу.

Саме цим обумовлюється створення практично у всіх країнах (США, Великобританія, Франція, Німеччина, Чехія, Угорщина та ін.) на початковому етапі однорівневої моделі збалансованої автономії за активної участі держави у становленні іпотечних інститутів, законодавчому визначенні правил функціонування та регулюванні балансу між учасниками іпотечного ринку. Спроби у країнах, що розвиваються, на етапі становлення іпотечного ринку створити одночасно вторинний ринок іпотечних кредитів, поки що не дають результатів. У міру становлення іпотечного кредитування і розвитку фінансового ринку в країні роль держави як контролера і гаранта поступово зменшується. На сьогодні на іпотечному ринку з’являється все більша кількість приватних інститутів, розвивається житловий інвестиційний ринок із створенням вторинного ринку іпотечних кредитів. Таким чином, модель організації іпотечного ринку переходить у якісно нові стадії: вона перетворюється спочатку на скорочено- відкриту модель, а у міру розвитку вторинного ринку - на розширеновідкриту модель, і відбувається поступове відкриття національного іпотечного ринку та інтеграція у світовий ринок.

Для економік країн, що розвиваються, інструменти житлово-контрактних заощаджень набагато раніше можуть вирішити і спростити фінансування житлового іпотечного кредитування для населення, ніж порівняні механізми інших схем і моделей іпотечного кредитування. Колективні системи житлово-контрактних заощаджень (ЖКЗ) пропонують населенню акумульовані кошти в складних фінансових умовах для їх найбільш ефективного використання.

Проаналізувавши зарубіжні системи житлово-контрактних заощаджень та враховуючи українські обставини, можна запропонувати такі характеристики цієї системи для прийняття її в Україні.

Головними учасниками системи є:

житлово-контрактна установа (ЖКУ) - фінансова установа, яка акумулює житлово- контрактні заощадження та надає цільові кредити;

вкладники-позичальники - фізичні особи, які відкривають ЖК вклади (ЖКВ), протягом певного строку накопичують необхідну суму і отримують право на кредит;

засновники ЖКУ - юридичні і фізичні особи;

державний орган - орган виконавчої влади, що здійснює систематичний контроль за діяльністю ЖКУ;

Функціонування ЖКУ відбувається за такою схемою (див. рис. 1):

засновники формують необхідний статутний фонд ЖКУ для забезпечення можливості надавати кредити на початковому етапі (1);

НБУ видає ЖКУ ліцензію на діяльність, а також здійснює систематичний контроль і необхідну методичну допомогу (2);

держава забезпечує нормативно-правовий базис діяльності ЖКУ, а також надає гарантії, премії вкладникам і податкове стимулювання ЖКУ (3);

місцевий орган влади по можливості сприяє діяльності ЖКУ, беручи участь у формуванні статутного фонду, підтриманні пільгових програм забезпечення житлом соціально незахищених верств (4);

Рис. 1. Схема взаємодії учасників ЖКЗ

вкладник-позичальник - фізична особа, яка бажає придбати житло за допомогою іпотечного кредиту, звертається до обраної ним ЖКУ. ЖКУ укладає з фізичною особою договір житлово-контрактного вкладу (ЖКВ), згідно з яким вкладник зобов’язується накопичити обумовлену суму протягом певного строку, а ЖКУ - виплачувати відсотки по вкладу і після накопичення вкладником необхідної суми надати йому кредит на купівлю житла, відповідно до обумовлених у договорі суми, відсотків і строку (5);

після нагромадження необхідної суми вкладу, вкладник сам або за допомогою ЖКУ через ріелтора обирає квартиру, яку він здатний придбати за допомогою кредиту (6). ЖКУ перевіряє документи на неї;

ЖКУ за допомогою оцінювача отримує незалежну експертну оцінку обраної квартири (7);

якщо документи та оцінка відповідають необхідним вимогам, вкладник отримує кредит (5), проводиться нотаріальне оформлення купівлі-продажу квартири через ріелтора (6). Придбана квартира переходить у власність вкладника та передається в іпотеку ЖКУ (5);

зі страховою компанією оформлюється тристоронній договір страхування квартири (8), за яким ЖКУ є вигодонабувачем, а вкладник - страхувальником;

-після оформлення договорів: кредитного, купівлі-продажу, іпотеки, страхового, вкладник перетворюється на позичальника, сплачує відсотки і амортизує наданий кредит.

Також у даній схемі, у міру її розвитку, можуть брати участь додаткові учасники;

будівельна компанія - квартира може купуватись і на первинному ринку (9). При цьому фінансування будівництва може проводитися коштами ЖКУ за рахунок акумульованих вкладів. Це допоможе знизити вартість житла для вкладника-позичальника та забезпечить додатковий прибуток ЖКУ;

ДІУ може надавати рефінансування ЖКУ (10), викуповуючи частину консолідованих у пули кредитів;

на певному етапі можлива й участь незалежних інвесторів, які будуть купувати іпотечні цінні папери, емітовані ЖКУ (11).

Необхідні умови започаткування і розвитку системи ЖКЗ в Україні зводяться до наступного. По-перше, ЖКУ повинні бути законодавчо визначені як спеціалізовані кредитні (банківські) організації. Дана вимога припускає необхідність одержання ліцензії на даний вид діяльності в Національному банку України, підзвітність і підконтрольність вказаному органу. По-друге, державна пряма фінансова підтримка учасників системи ЖКЗ у вигляді виплат премій по вкладах і компенсації частини відсоткової ставки по кредиту. По-третє, обов’язковою умовою є державні гарантії повернення коштів по вкладах фізичних осіб до ЖКУ У сучасних умовах відсутності довіри населення до кредитно-фінансової сфери тільки безумовні гарантії з боку держави можуть спрямувати в інвестиційний процес мільярди доларів коштів населення, вилучених населенням з фінансового ринку. По-четверте, для забезпечення успішного функціонування системи фінансування житлового будівництва необхідно запровадити ряд заходів для посилення контролю і обмеження напрямів діяльності ЖКУ

Отже, на сьогодні в Україні найбільш доцільним для забезпечення необхідних умов розвитку вітчизняного ринку іпотечного кредитування є відтворення моделі збалансованої автономії із запровадженням використання такого фінансового інструмента як житлово-контрактні заощадження та створення на їх основі системи житлово-контрактних заощаджень (ЖКЗ). Створення працюючої системи ЖКЗ із відповідним рівнем державної підтримки орієнтоване на використання таких переваг іпотеки, як доступність житла, створення платоспроможного попиту на нього та стимулювання будівельної галузі. Це допоможе забезпечити українську іпотеку довгостроковими ресурсами з внутрішнього ринку і так підвищить рівень її стабільності, а також створить необхідні умови для організації вторинного ринку іпотеки.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Українська Національна Іпотечна Асоціація [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http ://www.unia. com.ua/

Статистичні дані УНІАН [Електронний ресурс]. - Режим доступу: www.unian.net