Науковий вісник України | Наукові статті та публікації

Н. П. Лебідь,
кандидат географічних наук, Національний університет ДПС України

Проаналізовано трансформаційні процеси на ринку нерухомості України в умовах економічної кризи; досліджено динаміку ціноутворення на ринку комерційної нерухомості обласних центрів та інших великих міст України у тісному зв’язку з станом національної економіки; обґрунтовано основні аспекти розвитку ринку нерухомості, що потребують урахування при визначенні універсального механізму оподаткування нерухомості.

Are analyzed transformations of the market of the real estate of Ukraine in the conditions of an economic crisis; dynamics of pricing in the market of the commercial real estate of the regional centers and other cities of Ukraine in close interrelation with a national economy condition is investigated; the basic aspects of development of the market of the real estate, demanding the account are proved atformation of the universal mechanism of the taxation of the real estate.

Ключові слова: нерухомість, ринок нерухомості, динаміка ціноутворення на ринку нерухомості, чинники ціноутворення, механізм оподаткування, принципи оподаткування нерухомості.

Основна увага суспільно-економічної думки, дій урядів усіх без винятку держав світу, інвесторів, власників прикута до аналізу причин і наслідків світової економічної кризи, відпрацювання нових стратегій та поточного плану дій щодо подолання її наслідків і формування нової економіки на післякризовому етапі. Криза в економіці не є чимось абсолютно новим і невідомим. Аналізу циклічності ринкової економіки, як основоположної ознаки її функціонування, за останні майже 80 років присвячено багато наукових досліджень (М. Кондратьєв, Е. Мандель, Й. Шумпетер, Д. Форрестер, Т. Кучинський, П. Боккара, С. Меньшиков, Л. Клименко, А. Гальчинський, В. Геєць, І. Лукінов та багато інших) [1, 2, 5]. Водночас природа поточної економічної кризи є набагато глибшою через суттєвий вплив світової глобалізації на економічне життя кожної країни з відкритою ринковою економікою, у тому числі й України. Необхідно зазначити, що практично всі світові економічні кризи за останні 30 років розпочиналися саме з фінансово-банківської кризи, поштовхом до яких ставали кризові явища на ринках нерухомості. Завдяки процесам економічної та соціально-культурної глобалізації це досить швидко уповільнювало темпи економічного зростання і в подальшому призводило до економічних рецесій світового масштабу. Поточна економічна криза, на нашу думку, повинна стати останнім глобальним потрясінням, яке нарешті спонукає світову спільноту ґрунтовно переглянути механізми функціонування ринків нерухомості, банківського кредитування під будівництво та заставу нерухомості, випуску боргових цінних паперів, тісно пов’язаних із ринком нерухомості, та механізми оподаткування нерухомості. Проте жодна з вказаних проблем не може бути вирішена окремо: ефективність заходів у кожному з перелічених напрямів повністю залежить від їх сукупної ефективності. Особливу роль відіграє в цьому контексті механізм оподаткування нерухомості.

В Україні, незважаючи на чисельні спроби запровадити податок на нерухомість, до цього часу питання не вирішене не тільки на рівні законодавчого забезпечення, але й щодо єдності наукових поглядів на механізми такого оподаткування. Останні спроби уведення такого податку шляхом подання проектів відповідних законодавчих актів є досить дискусійними [9]. Основна причина гальмування, на нашу думку, полягає, насамперед, у:

невдало вибраному проміжку часу для таких нововведень як через глибоку економічну кризу, так і через незавершений у країні процес первинного накопичення капіталу;

неврахування соціокультурних особливостей, які полягають в історичній пам’яті людей щодо тісного зв’язку із власністю на землю та іншою нерухомістю, якого вони були фактично позбавлені багато десятиліть;

величезних проблемах незабезпеченості власним житлом у межах, достатніх для нормальної життєдіяльності людини, при тому, що фінансові можливості придбання (набуття) такого нерухомого майна у більшості населення залишаються невисокими;

досить слабких механізмах регуляції та контролю ринку нерухомості (як державного регулювання, так і саморегулятивних механізмів);

високій ціні ресурсів, що спрямовуються на створення та придбання нерухомості громадянами і підприємствами.

Таким чином, оподаткування нерухомості, яке до цього часу існує в Україні лише фрагментарно (земельний податок), на найближчі роки може стати суттєвою суспільно- економічною проблемою.

З одного боку, в Україні вже створено необхідне ринкове підґрунтя у сфері обігу нерухомої власності громадян, суб’єктів господарювання, держави, територіальних громад, з іншого - регулятивні механізми на ринку нерухомості є настільки недосконалими, що фактично цей ринок перебуває більшою частиною в тіні, в першу чергу, з погляду фінансових результатів угод, які укладаються з нерухомим майном. Це вже зараз негативно позначається на обсягах державного мита, що справляється відповідно до законодавства від операцій купівлі-продажу та іншого відчуження нерухомого майна, а з погляду запровадження оподаткування нерухомості - не сприяє встановленню дійсної справедливої бази оподаткування через непрозорість механізмів ціноутворення.

Ціноутворення на ринку нерухомості є результатом дії комплексу чинників розвитку цього ринку, до основних з яких потрібно віднести:

сукупний накопичений обсяг вільних фінансових ресурсів громадян і підприємств, які не задіяні безпосередньо в поточному інвестуванні, але за сприятливих умов та у зв’язку з відсутністю альтернативних зрозумілих і доступних інших способів інвестування можуть бути спрямовані на „майнове нагромадження” (загалом - сукупний платоспроможний попит);

обсяг фінансових ресурсів фінансово-банківської системи, що спрямовуються на продаж, у тому числі для інвестування в ринок нерухомості, шляхом кредитування (фінансування) девелоперських проектів, іпотечного кредитування, кредитування купівлі, будівництва, реконструкції, ремонту нежитлової нерухомості, у тому числі під її заставу (загалом - вільний зовнішній інвестиційний ресурс);

регуляторні механізми на ринку нерухомості, до яких відноситься і механізм оподаткування нерухомості та операцій з нею та завдяки яким забезпечується доступ потенційних інвесторів (підприємств і громадян) до нерухомості, як засобу нагромадження та засобу виробництва (загалом - організаційний механізм функціонування ринку нерухомості);

обсяг існуючих (уведених в дію) об’єктів нерухомості та майнових прав на об’єкти нерухомості у стадії будівництва, що потенційно можуть розглядатися як сукупна пропозиція;

структура і характер сукупних ризиків, пов’язаних із ринком нерухомості - таких, які є суверенно притаманні ринку, та таких, що відображають дохідність від інвестицій у нерухомість з урахуванням короткострокової, середньострокової та довгострокової перспектив розвитку економіки, формування номінальних і реальних доходів громадян і підприємств.

У ринкових умовах кожний із вказаних чинників має основоположне значення і є абсолютно необхідним для нормального функціонування ринку нерухомості. Водночас кожному з них притаманні як загальні, так і внутрішні трансформації, врахування яких дозволить прогнозувати динаміку основних показників активності ринку, а з погляду оподаткування нерухомості - формувати універсальний податковий механізм, який дозволить не тільки досить точно прогнозувати рівень податкових надходжень від вказаного податку, прозоро та ефективно його адмініструвати, але й буде позитивно сприяти активності ринку нерухомості в цілому. Це є дуже актуальним саме з погляду впливу об’єктивних ринкових коливань (на всіх етапах ринкового циклу) на співвідношення попиту і пропозиції на ринку і, як наслідок, відповідної динаміки ринкових цін.

Розглянемо більш детально основні напрями економічної активності в Україні наприкінці 2008 року - перших місяців 2009 року з метою формування чіткого уявлення щодо поточних трансформацій, які відбуваються на ринку нерухомості в Україні, з погляду взаємозв’язку з змінами у загальноекономічних тенденціях, структурі зовнішніх і внутрішніх ризиків. Останні і раніше були притаманні ринку нерухомості та безпосередньо пов’язаному з ним ринку банківського кредитування.

Більшу частину 2008 року Україна не перебувала під впливом глобальної фінансової кризи, хоча певні кризові явища, зокрема на ринку нерухомості, вже відслідковувалися з початку 2008 року і були пов’язані зі зменшенням обсягу угод, що відбувалися на ньому, насамперед, через високі ринкові ціни та у зв’язку з ними значним рівнем витрат на обслуговування кредитної заборгованості потенційними покупцями нерухомості. Незважаючи на досить високий рівень зростання економіки (за три квартали 2008 року валовий внутрішній продукт зріс на 6,7 %), як і в попередні декілька років (2006-2007 рр.) основними факторами такого динамічного зростання були:

досить значні обсяги прямих іноземних інвестицій, насамперед, у банківській сфері (69,2 % від обсягу іноземних інвестицій у 2008 році та 29,8 % від загального обсягу іноземних інвестицій за усі періоди) та нерухомості (понад 20,9 % від загального обсягу іноземних інвестицій за усі періоди) [7];

високі ціни на основну експортну продукцію;

„споживчий бум” з боку покупців, у тому числі на ринку нерухомості, що був спровокований зростанням іпотечного кредитування та здебільшого пов’язаний з більшим, порівняно з іншими державами світу, рівнем його дохідності.

Так, протягом січня-серпня 2008 року продовжились і навіть посилилися тенденції минулих років, пов’язані з високими темпами зростання експорту та імпорту у вартісному обсязі з відчутним переважанням імпорту, насамперед через стрімке підвищення цін на світових товарних ринках. Це збільшувало потребу підприємств у придбанні основних засобів, у тому числі нерухомості, з метою розширення господарської діяльності. У цей період, як і в попередні три роки, відбувалося збільшення дефіциту торгового балансу через розігрітий внутрішній попит та укріплення реального обмінного курсу гривні, яке спричиняло зростання цін на ринку нерухомості в доларовому еквіваленті та збільшувало потребу в іноземній валюті для обслуговування кредитної заборгованості перед комерційними банками як підприємств, так і громадян, насамперед, по валютних кредитах під купівлю нерухомості. Водночас значні обсяги надходжень прямих іноземних інвестицій та довгострокових кредитів у банківську сферу дозволяли не тільки фінансувати зростаючий дефіцит поточного рахунку комерційних банків, а й збільшувати міжнародні резерви в банківській сфері, тим самим стимулюючи різні програми кредитування у сфері будівництва та інвестицій у нерухомість.

Наприкінці 2008 року обвальне падіння світового товарного попиту, зниження цін на світових товарних ринках, спричинило спад експортно зорієнтованого вітчизняного промислового виробництва, зокрема в металургійній галузі (падіння вартісних обсягів експортних поставок у листопаді-грудні 2008 року становило 19 % порівняно з відповідним періодом 2007 року), досягнення небувалого за весь період розвитку ринкових відносин в Україні дефіциту зовнішнього торговельного балансу, що спричинило суттєвий дефіцит валюти в країні. Як наслідок, в Україні стрімко знецінилася національна грошова одиниця і, відповідно, стрімко зріс обмінний курс іноземної валюти, зокрема долара США та євро, які є основними валютами ринку нерухомості України.

Таблиця 1 Основні індикатори стану економіки України (відносно кожного попереднього місяця)

Джерело: дані Держкомстату України та Національного банку України [7,8]

Необхідно зазначити, що саме істотні зрушення в обмінному курсі гривні до долара на першому етапі кризи стали основним чинником різкого зниження платоспроможного попиту в усіх сегментах ринку нерухомості, призвели до зростання кредитних ставок і зменшення обсягів кредитування, зростання сукупного ризику інвестицій у ринок нерухомості. У зв ’язку з цим обсяг пропозиції об’єктів нерухомості почав стрімко змінюватися у структурі та ціновому діапазоні. На ринку нерухомості, з одного боку, була наявна велика пропозиція об’єктів, з іншого - на фоні традиційно незадоволеного попиту угоди купівлі-продажу об’єктів були практично відсутні. Наприклад, інвестиційний ринок комерційної нерухомості України істотно прогресував в останні п’ять років. Однак після рекордного 2007 року інвестиційна активність у цьому сегменті ринку нерухомості в 2008 році почала слабшати.

Зокрема, протягом вказаного періоду сума кожної операції з інвестування у придбання комерційної нерухомості стала майже в три рази меншою середньої суми, зафіксованої в

році - 32 млн дол США проти 90 млн дол США. У зв’язку з ускладненням фінансування великих транзакцій на ринку комерційної нерухомості за весь 2008 рік не було зафіксовано жодного придбання на суму більше 100 млн дол США [6].

Таким чином, велика залежність української економіки від імпорту та валютного курсу на фоні фінансової кризи стали серйозним фактором дестабілізації ситуації на ринку нерухомості. Тобто економічна ситуація спричинила зменшення сукупної купівельної спроможності, а звідси і зміни в інвестиційних пріоритетах: інвестиції в нерухомість з погляду найближчої перспективи перестали бути можливими та цікавими. Адже притік вільних валютних коштів, які могли стати інвестиційною базою для ринку нерухомості і спрямовуватися в фінансування будівництва та придбання об’єктів, фактично перестав задовольняти вимоги щодо необхідного фінансового забезпечення - кредитування суб’єктів господарювання під придбання нерухомості та іпотечне кредитування практично зупинилися.

Причиною цього стали і системні процеси неконтрольованих зовнішніх запозичень, які відбувалися в банківській сфері та реальному секторі економіки [3]. Загальний обсяг чистих залучень довгострокових кредитів та єврооблігацій банківського та реального сектора в 2008 році склався практично на рівні 2007 року - 14,6 млрд дол США (з яких частка банківського сектора становила 60,5 %, реального - 39,6 %), при чому основний пік залучень довгострокових ресурсів припав на третій квартал 2008 року (40,2 % від загального обсягу чистих залучень). Натомість у четвертому кварталі 2008 року спостерігалося зростання виплат за раніше залученими кредитами при одночасному різкому (на 60 %) зменшенні нових надходжень кредитів. Це зумовило зменшення обсягів чистих залучень довгострокових ресурсів більше, ніж втричі порівняно з попереднім кварталом 2008 року як у банківському, так і в реальному секторах економіки [7].

Таким чином, якщо на попередніх етапах значний обсяг капіталу спрямовувався, в першу чергу, в фінансовий сектор економіки України та спонукав до зростання ринку нерухомості і, відповідно, ринкових цін, то в умовах обмеженості інвестиційного ресурсу, традиційно незадоволеного попиту на фоні значного звуження платоспроможності, вочевидь прогнозованою стала тенденція до стагнації та кризи ринку нерухомості (рис. 1, 2).

На рисунках 1 та 2 подані окремі результати дослідження, проведеного автором на основі вивчення динаміки основних показників розвитку ринку комерційної нерухомості в усіх обласних центрах і великих містах України протягом серпня 2008 - квітня 2009 років (вибірка становила понад 13 тис. об’єктів).

Таблиця 2 Динаміка середньої ціни пропозиції до продажу комерційної нерухомості в Україні (у дол. США за 1 кв. м загальної площі)

Порівнюючи дані таблиць 1 та 2, а також рисунків 1 та 2, очевидною є тенденція взаємозалежності зниження цін пропозиції на ринку комерційної нерухомості, виражених в основній валюті угод - доларах США, та коливань обмінного курсу. У сукупності з показником коливання курсу гривні (див. рис. 3) можна стверджувати про обґрунтованість тенденції до зниження середніх цін пропозиції до продажу як у гривні, так і в доларах США, хоча в числовому вираженні такі тенденції будуть відрізнятися. Зокрема, за період вересень 2008 - квітень 2009 рр. зниження середніх цін пропозиції до продажу комерційної нерухомості у гривнях становило відповідно в обласних центрах 82,13 % від середніх цін вересня 2008 р., у великих містах - 86,82 %.

Рис. 3. Динаміка зміни середньої ціни пропозиції до продажу комерційної нерухомості у гривнях

Зазначені зміни є дещо меншими, ніж динаміка обсягу промислового виробництва за вказаний період. Таким чином, можна зробити висновок про певну інерцію ринку нерухомості та наявність „часового лагу” між зміною економічної ситуації та реакцією ринку нерухомості на неї. Враховуючи фактичну зупинку кредитування комерційними банками операцій з нерухомістю у валюті та наявність окремих програм кредитування у гривнях (але під значно більші відсотки: 24-3 5 % річних), можна з впевненістю стверджувати, що інвестиції в нерухомість України повернуться за двох умов: стабілізація економічної ситуації і її покращання; досягнення „дна” кризи, коли нерухомість знеціниться до такого рівня, що буде задовольняти бачення інвесторів сукупних ризиків інвестування та прийнятного рівня дохідності. Аналізований період розвитку ринку нерухомості вочевидь поки що таким умовам не відповідає, а тому потрібно очікувати подальшого зниження цін та зменшення обсягів пропозиції на купівлю. При цьому обсяг пропозиції на продаж, зокрема, об’єктів комерційної нерухомості, може зрости через ряд негативних впливів загальноекономічної ситуації на конкретних суб’єктів господарювання.

Саме тому введення податку на нерухоме майно повинно бути теоретично, методично осмислене та практично змодельоване у тісному взаємозв’язку з удосконаленням у цілому регуляторних механізмів функціонування ринку нерухомості та чітким розумінням його специфіки, яка пов’язана насамперед з природою трансформацій на ринку нерухомості. У зв’язку з цим необхідно чітко з’ясувати питання державних пріоритетів введення оподаткування нерухомості. Що важливіше для держави - поспішно ввести податок на нерухоме майно та встановити будь-яку його ставку і в решті не мати прозорого механізму його адміністрування, суттєво загальмувати інвестиційні можливості та пріоритети громадян і суб’єктів господарювання, які сьогодні формують значну частину внутрішнього інвестиційного ресурсу України; або комплексно відпрацювати увесь регулятивний механізм ринку нерухомості, в якому оподаткування нерухомості буде лише його частиною та спонукатиме власників до ефективного інвестування та розпорядження нерухомістю.

На сьогодні у тому стані, в якому перебуває зазначена сфера регулювання, введення податку на нерухомість призведе до ще більшої тінізації ринку і на багато років загальмує встановлення цивілізованих правил на ньому.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Меньшиков С. М., Клименко Л. А. Длинные волны в экономике. Когда общество меняет кожу / С. М. Меньшиков, Л. А. Клименко. - М. : Международные отношения, 1989. - 272 с.

Економічна теорія : Політекономія : підручник / за ред. В. Д Базилевича. - 2-е вид., випр. К. : Знання-Прес, 2003. - С. 410-427.

Вахненко Т Внешние корпоративные заимствования и риски финансовой стабильности / Т. Василенко // Зеркало недели. - 2008. - № 6 (685).

Пинзеник В. Конец туннеля: пока что без света / В. Пинзеник // Зеркало недели. - 2009.- № 49 (728).

Гальчинский А. Мировой денежный кризис: истоки, логика трансформаций /А. Гальчинский // Зеркало недели. - 2008. - № 42 (721).

Fresh market information. Ukrainian Real Estate Review / CBRE, 2009.

[Електронний ресурс]. - Режим достуту: htt.n://wwwbank.gov.na

[Електронний ресурс]. - Режим достуту: http://wwwukrstat..gov.ua

Проект Закону України „Про податок на нерухоме майно (нерухомість)” (реєстрац. № 2113 від 22.02.2008 р.) / http ://www.rada. gov.ua