Науковий вісник України | Наукові статті та публікації

Крат В. І.
Національна юридична академія України ім. Я. Мудрого, Харків, Україна

У статті автор аналізує формування системи державної реєстрації на нерухоме майно у світовій практиці та сучасний її стан в окремих державах. У процесі дослідження автор розглядає системи дер­жавної реєстрації прав на нерухомість в Німеччині, Франції, Австралії, Англії та США.

Ключові слова: нерухомість, права на нерухоме майно, державна реєстрація прав на нерухоме майно.

Активний розвиток іммобіліарного обороту в Україні стимулює до формування відповідно й системи державної реєстрації прав на нерухомість заради забезпечення його міцності та стабільності. В світі вона складалася історично, поступово набува­ючи все більших ступенів надійності. Від її ефективності та дієвості залежить бага­то чого, адже завдяки цьому забезпечується прозорість ринку нерухомості, знижу­ються економічні ризики, впорядковуються стягнення податків та зборів. Відтак, можна вести мову про сприятливий інвестиційний клімат в країні, що приваблює інвесторів і дозволяє збільшувати обсяг капіталовкладень. В свою чергу, це є пря­муванням до зростання економічних показників.

Система державної реєстрації прав на нерухоме майно покликана укріпити ци­вільний оборот, що є публічним інтересом і тому законодавство, яке її регулює, є публічним. Водночас воно нерозривно пов’язане з суто цивілістичними конструкці­ями - укладенням договорів, набуття права власності на нерухоме майно, захистом прав добросовісного набувача тощо. Наявність відповідного балансу поміж приват­ними та публічними елементами в такій системі забезпечує її функціональну ефек­тивність.

Сучасне українське законодавство, присвячене регулюванню державної реєст­рації прав на нерухомість, носить досить контрадикторний характер. Навіть прийн­яття Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухомість» [1] не усунуло означеної проблеми і не призвело до створення функціонально повноцінної та дієвої єдиної системи реєстрації прав на нерухомість, яка б забезпечила стабільність обо­роту нерухомості і була заснована на відповідних принципах здійснення такої ре­єстрації. Про це свідчить, зокрема, необхідність проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно поряд із реєстрацією правочинів із нерухомістю та надання державній реєстрації прав на нерухоме майно не правовстановлювального, а право- підтверджувального значення [див. напр.: 2, с. 7-12; 3, с. 34-39].

Звичайно, цьому процесові в Україні іманентно притаманні труднощі та переш­коди, зумовлені багатьма чинниками, зокрема відсутністю ринку нерухомого майна протягом багатьох десятиліть та, як наслідок, теоретично обґрунтованих напрацю- вань, на основі яких могла б бути вироблена національна система державної реєст­рації прав на нерухоме майно.

Саме це й обумовлює потребу дослідження систем реєстрації прав на нерухо­мість, що сформувалися в світовій практиці. Важливість такого аналізу викликана необхідністю виокремлення основних засад певних систем, що використовуються в тих чи інших державах. Окрім цього, актуальність напрацювання ефективних меха­нізмів реєстрації прав на нерухоме майно доводить й створення некомерційної не­урядової міжнародної організації - Міжнародний центр реєстраційного права (CINDER) з штаб-квартирою в Мадриді (Іспанія) заради об’єднання зусиль різних держав щодо уніфікації підходів до реєстрації прав на нерухомість. Тому метою да­ної статті є спроба дослідження систем реєстрації, про які йдеться.

Ретроспективний аналіз свідчить, що історично застосовувалися різноманітні способи укріплення прав на нерухомість, що еволюціонували від найпримітивніших до сучасних. Свого часу таку функцію виконували межові знаки та проголошення клятв, нині система державної реєстрації прав на нерухомість припускає відпрацьо­вані юридичні механізми.

Традиційно прийнято виокремлювати дві системи державної реєстрації прав на нерухомість (у подальшому, без окремих застережень, словосполучення «система державної реєстрації прав на нерухоме майно» вживається як родове поняття), що застосуються у різних державах: а) титульна система, в основі якої покладено дер­жавну реєстрацію прав на нерухомість; б) актова система, в її основі - державна ре­єстрація правочинів [4, с. 6].

Однак видається, що наведений «примусовий» поділ є досить умовним і в жод­ній мірі не відображає власну самобутність та оригінальність певної системи реєст­рації прав на нерухоме майно, обумовленої впливом на її формування як основних засад цивільного законодавства конкретної держави, так і власне самої правової си­стеми. У зв’язку з цим вбачається за необхідне, перш за все, простежити сутність світових систем державної реєстрації прав на нерухоме майно в контексті їх істори­чного генезису.

Зародження у сучасному розумінні систем державної реєстрації на нерухоме майно пов’язується із трансформацією економічних відносин, зокрема з розвитком кредитування під іпотеку земельних ділянок та, як наслідок, із необхідністю забез­печення стабільності обороту. В основу вироблення певних механізмів для держав­ної реєстрації прав на нерухоме майно було покладено мету забезпечення балансу поміж правами добросовісного набувача й власника та створення можливості для доступності інформації про права третіх осіб на нерухомість.

Початково у цивільному обороті використовувалася вироблена римським при­ватним правом необмежена віндикація (ubi rem meam invenio, ibi vindico), що засно­вувалася на правилі nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet (ніхто не може передати більше прав ніж має сам). Унаслідок цього набувач, що набув майно від особи, якій воно не належало, не ставав його власником, хоча б і діяв при цьому добросовісно (bona fide) і на законній підставі (ex justo titulo) [5, с. 4].

Звісно, такий підхід не дозволяв захищати інтереси добросовісного набувача, особливо в контексті швидкого розвитку цивільного обороту і необхідності забезпе­чення його стабільності. І тому йому на зміну почав використовуватися давньоніме- цький принцип - Hand muss Hand wahren (рука за руку відповідає), на підставі якого з’являються межі застосування віндикаційного позову.

Окрім цього, виникає необхідність створити можливість для осіб, які надавали кредити під іпотеку нерухомості, ознайомлюватися з правами інших осіб на земель­ну ділянку. Для задоволення цієї потреби в кінці XVIII століття в Європі виникає інститут іпотечних книг, в основі ведення яких знаходилося правило, що будь-яке заставне право на нерухомість має юридичну силу для третіх осіб тільки тоді, якщо воно записане в особливі книги, що велися офіційними установами і були відкрити­ми для довідок всіх зацікавлених осіб [6, с. 187]. Першим актом, в якому знайшла втілення іпотечна система, був Прусський іпотечний статут 1783 р. Засади, закріп­лені в цьому акті, «коренилися» у давньому юридичному побуті німців, у яких від­чуження і застава нерухомості відбувалися завжди гласно, за участі влади і супро­воджувалася урочистими формальностями [5, с. 12].

Саме іпотечні книги і стали прообразом перших в сучасному розумінні систем державної реєстрації прав на нерухоме майно. Згодом зміст іпотечних книг розши­рюється і в них розпочинають відображати й відомості про інші речові права. Вна­слідок того, що в основному до іпотечних книг вносилися записи, пов’язані з речо­вими правами щодо земельних ділянок, вони отримали назву поземельних книг.

Внесення записів до поземельних книг базувалося на двох принципах: публіч­ності та достовірності. Публічність полягала в тому, що поземельні книги повинні були відображати на певний момент точне юридичне положення будь-якої нерухо­мості, що входила до складу округу. Для досягнення цієї мети встановлювалося правило, що кожен акт, який має речово-правове значення (передача права власнос­ті, встановлення застави або сервітуту тощо), повинен бути записаний в поземельну книгу, і лише з цього моменту він отримував юридичну силу для всіх третіх осіб. У свою чергу, сутністю принципу достовірності було те, що всякий запис в книзі мав повну юридичну силу для третіх осіб навіть тоді, коли він не відповідав дійсності [6, с. 187-188].

Внаслідок встановлення цих правил забезпечувалася безповоротність прав доб­росовісного набувача нерухомого майна, оскільки за умов внесення до поземельної книги запису про речове право майно не могло бути витребуване за допомогою він- дикаційного позову.

Для наглядної ілюстрації сучасного стану проведення державній реєстрації прав на нерухомість варто простежити досвід у державах романо-германської та англосаксонської системи права. Причому в першу чергу слід проаналізувати сис­теми державної реєстрації країн континентальної системи права (Німеччини, Фран­ції), оскільки це зумовлено історичним «тяжінням» української правової системи до континентальної правової сім’ї. Корисним буде врахування й особливостей держав­ної реєстрації прав на нерухоме майно в державах загального права (Австралії, Анг­лії, США).

У Німеччині повноваження по веденню поземельних книг, відповідно до По­ложення про порядок ведення Поземельних книг (Grundbuchordnung) від 26 травня 1994 року, покладені на окружні суди і компетентних службовців цих судів. Їх дія­льність регулюється спеціальним Законом про службовців суду (Rechtspflegergesetz) від 5 листопада 1969 року. Окружні суди проводять реєстрацію об’єктів нерухомого майна за місцем їх знаходження, у відповідних округах. У систему окружних судів включені управління поземельних книг, що здійснюють безпосереднє їх ведення [7, с. 20]. Німецька модель реєстрації прав на нерухоме майно полягає в тому, що пе­рехід (виникнення, припинення, обтяження) речових прав на нерухомість відбува­ється в результаті складного юридичного складу, обов’язковими елементами якого є речовий договір, що укладається сторонами, та запис в поземельній книзі [8, с. 262]. Набувач нерухомого майна стає власником тільки тоді, коли він внесений до позе­мельної книги [9, с. 423].

Черговість при множинності прав, що обтяжують земельну ділянку, визнача­ється у випадку, якщо ці права внесені до одного і того ж розділу поземельної книги

по тимчасовій послідовності реєстрації цих прав. Якщо права внесені до різних розділів, то пріоритет визнається за тим правом, яке датоване раніше; права, датова­ні одним і тим же числом, мають однаковий ранг. Для зміни черговості потрібні згода правомочних осіб, одна з яких поступається своєю чергою іншій особі, і вне­сення зміни до поземельної книги (§ 879, 870 Цивільного уложення) [10, с. 201].

Особливість добросовісного набуття нерухомості полягає в тому, що добросо­вісність відсутня тільки при позитивній усвідомленості про приналежність нерухо­мості третій особі. При цьому для будь-кого, хто набуває земельну ділянку або інші права, записи в поземельній книзі розглядаються як достовірні, окрім випадків, коли наявні заперечення проти правильності запису або набувачу відомо про їх неправи­льність [9, с. 424].

У Франції в кожному судовому окрузі є особливе бюро - «Conservation des hypotheques» (Сховище іпотек), у якому реєструються речові права на нерухомість шляхом внесення записів про них до публічних реєстрів цього округу. Таке бюро управляється «хранителем іпотек» - простим чиновником адміністрації, що входить в структуру міністерства фінансів. Якщо яка-небудь особа є власником нерухомості, що знаходиться в різних округах, в кожному з них на нього відкритий «лист» реєст­рації його прав, а єдиного реєстру прав особи на всю нерухомість не існує. Система реєстрації характеризується відсутністю надійного захисту проти того, щоб право на одну і ту ж нерухомість виявилося зареєстрованим одночасно на листах різних осіб. Внаслідок цього публічний реєстр не забезпечує юридичну достовірність запи­сів про права [11, с. 43-44].

Державна реєстрація прав на нерухоме майно не має правовстановлювального значення, оскільки запис не розглядається як підстава набуття права власності. Од­нак особи, які не зареєстрували право власності в реєстрі, не можуть доводити своє його у спорі з третіми особами [12, с. 267]. Окрім цього, доступ до відомостей, включених в реєстр, обмежений. Зацікавлені особи можуть отримати тільки випис­ки і копії з реєстру [4, с. 26].

Виокремлення австралійської системи державної реєстрації прав на нерухо­мість пов’язано з оригінальною системою реєстрації прав на нерухоме майно, роз­робленою і впровадженою у ХІХ ст. Робертом Торенсом. ЇЇ метою є забезпечення надійності титулу для землевласників за допомогою принципу неоспорюваності. Тобто в цій країні втілено підхід, відповідно до якого відновлення прав колишнього власника нерухомого майна неможливе після того, як були зареєстровані права доб­росовісного набувача нерухомості [13, с. 47-56].

Неоспорюваний титул не може бути оголошений недійсним, скасований або анулюваний. Ця система відзначається концептуальною прозорістю і визначеністю у регулюванні прав учасників ринку нерухомості. У її основі лежить принцип «не- оспорюваності» прав. Характерною особливістю цієї системи реєстрації є відсут­ність обов’язковості реєстрації. Така реєстрація проводиться лише за бажанням вла­сників, за винятком двох випадків: а) якщо приватна особа отримала землю у влас­ність від держави після введення в дію Real Property Act; б) якщо власник в рамках відповідної процедури добровільно підпорядкував свою нерухомість дії Real Property Act [14, с. 150]. Виникнення, зміна і припинення речових прав ґрунтуються тільки на записах в поземельній книзі, які не можуть бути оспорені. Лише у випад­ку, коли запис про право був внесений шляхом фальсифікації документів на ділян­ку, яка раніше була записана на іншу особу, остання (як потерпіла сторона) має пра­во в судовому порядку вимагати повернення ділянки і виключення неправомірно внесеного запису [4, с. 26].

Створення сучасної англійської системи реєстрації речових прав на нерухо­мість здійснене за допомогою істотного реформування законодавства про власність, що торкнулося фундаментальних підходів загального права до форм земельних во­лодінь (legal estates). Результатом такого реформування стала відмова від множин­ності фрігольдних і нефрігольдних речових титулів і заміна їх двома титулами - титулом безумовної власності (fee simple absolute) і титулом, обмеженим певною кількістю років (legal term of years). Окрім цього, три категорії суб’єктивних прав (правових інтересів) підлягають обов’язковій реєстрації, а саме «зареєстровані інте­реси» («registered interests»), «переважаючі інтереси» («overriding interests») і «малі інтереси» («minor interests»). «Переважаючі інтереси» мають відношення до прав, які створюють обтяження для покупця і у тому випадку, коли вони не відобража­ються в реєстрі. Їх «перевага» проявляється в тому, що в цьому випадку вони пере­важають значення запису, що міститься в реєстрі. До даної категорії прав відносять­ся, зокрема, права на чужу нерухомість, засновані на загальному праві (legal easement), право володіння, що виникає по давності (adverse possession) [15, с. 6, 18].

У США використовується особлива система записів (recordation), яка підтриму­ється методом так званих договірних гарантій речових титулів (deed warranties), а також страхуванням цих титулів (title insurance). Здійснення записів характеризуєть­ся наступними чинниками: практично всі записи здійснюються і систематизуються на основі внесення до облікових документів даних про найменування власників зе­млі, а не на визначенні конкретних земельних ділянок; припускається, що вони ви­користовуватимуться як засіб для дослідження «ланцюжка переходів титулу влас­ності» («chain of title») протягом певного періоду часу. Вчинення таких записів не носить правоутворюючого характеру, а вони мають слугувати тільки свідченням наявності титулу [15, с. 6, 17].

Для забезпечення балансу інтересів у цивільному обороті окрему увагу необ­хідно звернути й на питання цивільно-правової відповідальності перед учасниками цивільного обороту у випадку припинення їх речових прав через дефектність титулу (неправильність або невідповідність записів) у державному реєстрі прав на нерухо­ме майно. Зазначена модель відповідальності у контексті системи державної реєст­рації прав на нерухомість отримала назву принципу гарантії, який є складовим такої системи. Слід відмітити, що сформувалося декілька підходів до вирішення цієї проблеми, вирішення яких залежить від того, яку роль виконує держава у реєстрації прав на нерухоме майно. У більшості країн мова йде про відповідальність держави перед особами, які втратили права [Див. напр.: 8, с. 261]. Найбільш повно такий ме­ханізм реалізований в системі Торенса, для якої є характерним формування гаран­тійного фонду, за рахунок коштів якого і проводилася компенсація збитків. При цьому, якщо коштів гарантійного фонду виявиться недостатньо для виплати компе­нсації, суми виплачуються в повному розмірі за рахунок загальних доходів відпові­дної провінції [13, с. 47 - 56]. На відміну від наведеного підходу, у Франції держава не несе відповідальності за збитки, які можуть бути заподіяні власникові нерухомо­сті помилкою в записах, що робляться хранителем іпотеки. Ця відповідальність ле­жить безпосередньо на останньому. Для забезпечення цієї відповідальності особи, які призначаються на таку посаду, закладають своє нерухоме майно або вносять у вигляді застави певну грошову суму [11, с. 44].

Особливістю відзначається компенсація збитків в США, оскільки для цієї мети використовуються страхування титулів. Це пов’язано з тим, що держава не несе ні­яких обов’язків пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно, окрім зберігання і забезпечення публічності зареєстрованих договорів, внаслідок чого, не надає, відповідно, ніяких гарантій законності і дійсності прав. Для того, щоб отримати гарантію дійсності зареєстрованих прав, учасники договору вимуше­ні звертатися до послуг спеціальних компаній, які займаються «страхуванням титу­лу».

За договором із зацікавленою особою такі компанії вивчають всі правочини ві­дносно даного об’єкту від 30 до 70 років (залежно від вимог законодавства певного штату) і надають гарантію про «чистоту титулу». У разі виникнення проблем, ви­кликаних порушенням у минулому «чистоти титулу», вони зобов’язуються відшко­дувати збитки (у певних межах) особі, яка застрахувала свій титул [4, с. 7].

Проведений аналіз дозволяє зробити певні висновки. відносно тих засад, які мають враховуватися при вдосконаленні системи державної реєстрації прав на не­рухоме майно в Україні. Перш за все, повинно бути чітко визначено:

предмет державної реєстрації, тобто, що реєструється - правочини з нерухо­містю чи права на нерухомість. Причому логічним видається надати основополож­ного значення саме державній реєстрації прав на нерухоме майно з відмовою від проведення державної реєстрації правочинів як такої, що не виконує жодних функ­цій, пов’язаних із забезпеченням стабільності цивільного обороту;

наслідки проведення державної реєстрації, тобто що така реєстрація має правостворюючий характер;

єдиний орган, що проводить державну реєстрацію прав на нерухомість;

забезпечення реальної публічності та достовірності реєстру прав на нерухо­ме майно;

створення механізмів, що забезпечували б цивільно-правову відповідаль­ність держави перед особами, які втратили права на нерухоме майно внаслідок де­фектності титулу - неправильності або невідповідності записів в державному реєст­рі прав на нерухоме майно.

Перелік літератури

Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень: Закон України від 01 липня 2О04 р. № 1952-IV // Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № 51. - Ст. 553.

Спасибо-Фатеева И. В. Проблемы государственной регистрации прав и сіделок / И. В. Спаси- бо-Фатеева // Мала енциклопедія нотаріуса. - 2004. - № 3. - С. 7 - 12.

Спасибо-Фатєєва І. В. Нотаріальне посвідчення правочинів із нерухомістю та їхня державна реєстрація як способи «укріплення» прав / І. В. Спасибо-Фатєєва // Нотаріат для вас. - 2006. - № 12. - С. 34-39.

Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / [под ред.

А. Лазаревского]. - М. : Фонд «Институт экономики города», 2000. - 176 с.

Лыкошин А. И. Об отыскании недвижимых имений из чужого владения / А. И. Лыкошин // Журнал гражданского и уголовного права: Апрель. Издание С.-Петербургского Юридического Общес­тва. - С.-Пб. : Тип. Правительствующего Сената, 1888. - Кн. 4. - 544 с.

Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права / И. А. Покровский. - Петроград: Издание Юридического книжного склада «Право», 1917. - 328 с.

Ястребова В. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Российской Федерации и Федеративной Республики Германии: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 «Гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право» /

В. Ястребова. - М., 2007. - 25 с.

Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву / Л. Ю. Василевская. - М. : Статут, 2004. - 538 с.

Жалинский П., Рерирхт А. Введение в немецкое право / П. Жалинский, А. Рерирхт. - М. : Спарк, 2001. - 767 с.

Германское право. Гражданское уложение / [пер с нем.]. - М. : Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - Ч. 1. - 552 с.

Никонов П. Н., Журавский Н. Н. Недвижимость, кадастр, и мирове системы регистрации прав на недвижимое имущество (аналитический обзор) / П. Н. Никонов, Н. Н. Журавский. - СПб. : Издательство Сазонова А., 2006. - 180 с.

Гражданское и торговое право зарубежных стран: [учебное пособие] / [под общ. ред. В. В. Безбаха, В. К. Пучинского]. - М.: МЦФэР, 2004. - 896 с.

Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приоб­ретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним /

А.        Б. Копейкин // Законодательство и экономика. - 2003. - № 2. - С. 47-56.

Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / В. В. Чубаров // Проблемы современного гражданского права: сб. статей. - М. : Г ородец,

- С. 145-172.

Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 «Гражданское право и гражданский процесс; семейное право; меж­дународное частное право / С. В. Безбах. - М., 2004. - 20 с.

Крат В. И. Иностранный опыт в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество / В. И. Крат // Ученые записки Таврического национального университета им. В. И. Вер­надского. Серия: Юридические науки. - 2009. - Т. 22 (61), № 2. - С. 124-131.

В статье анализируется формирование системы государственной регистрации на недвижимое имущество в мировой практике и современное ее состояние в отдельных государствах. В процессе исследования рассматриваются системы государственной регистрации прав на недвижимость в Герма­нии, Франции, Австралии, Англии и США.

Ключевые слова: недвижимость, права на недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Krat V. The foreign experience in state registration of immovable property / V. Krat // Scientific Notes of Tavrida National V. I. Vernadsky University. - Series: Juridical sciences. - 2009. - Vol. 22 (61), №

- Р. 124-131.

In the article the author examines the formation of state registration of real estate in the world and its current status in individual states. During the study examines the system of state registration of real estate in Germany, France, Australia, England and USA.

Keywords: real estate, rights to immovable property, state registration of rights to immovable property.